Πώς να υπολογίσετε και να χρησιμοποιήσετε τον πολλαπλασιαστή μικτού ενοικίου;
κ. Αχιλλέας Καλύβας
• 3 λεπτά ανάγνωση
Ένα ακίνητο έχει αγοραία αξία 354000€ και ακαθάριστο προγραμματισμένο εισόδημα ή ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα 59700€ Το GRM για αυτό το ακίνητο θα είναι 354000€ / 59700€ = 5,93.
Η αγορά ακινήτων είναι ευαίσθητη και ικανή να αποφέρει είτε καλά κέρδη είτε να προκαλεί μεγάλες απώλειες σε οποιονδήποτε συμμετέχει σε αυτήν. Οποιαδήποτε εμπλοκή στην πραγματικότητα απαιτεί να αναλύσετε την αγορά επιστημονικά και να έχετε δίκαιη γνώση γι 'αυτήν.
Υπάρχουν αρκετοί τρόποι για την αξιολόγηση της επένδυσής σας σε ακίνητα, μερικοί από αυτούς είναι:
Από αυτά, ο GRM είναι ένας απλός και γρήγορος τρόπος να αποφασιστεί εάν ένα ακίνητο αξίζει να εξεταστεί ως επένδυση. Είναι το πολύ, μόνο μια πρόχειρη και έτοιμη εκτίμηση και σίγουρα δεν είναι ο καλύτερος τρόπος για να εκτιμήσετε την αξία του ακινήτου σας. Το GRM είναι ένας δείκτης για το κατά πόσον απαιτείται περαιτέρω ανάλυση και έρευνα σχετικά με την αξία του ακινήτου σας. Από μόνη της, δεν είναι μια ισχυρή μέτρηση. Η GRM βρίσκει τη θέση της στην ανάλυση πραγματικότητας λόγω του ότι είναι ένας γρήγορος τρόπος να αποφασίσει αν αξίζει να ξοδέψετε επιπλέον χρόνο και προσπάθεια για την αξιολόγηση του ακινήτου για περαιτέρω επενδύσεις.
Τι είναι ο πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου;
Ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα
Είναι ο λόγος της τιμής ενός ακινήτου που παράγει εισόδημα προς το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημά του.
Πώς υπολογίζεται ο πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου;
Το GRM υπολογίζεται διαιρώντας την αγοραία αξία του ακινήτου με το ακαθάριστο προγραμματισμένο εισόδημα.
Το GRM υπολογίζεται διαιρώντας την αγοραία αξία του ακινήτου με το ακαθάριστο προγραμματισμένο εισόδημα. Το ακαθάριστο προγραμματισμένο εισόδημα είναι το μέγιστο ποσό του ετήσιου εισοδήματος από μίσθωση που μπορεί να ληφθεί από ένα ακίνητο (με 100% πληρότητα)
Για παράδειγμα με ένα παράδειγμα -
Ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα
Ένα ακίνητο έχει αγοραία αξία 354000€ και ακαθάριστο προγραμματισμένο εισόδημα ή ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα 59700€ Το GRM για αυτό το ακίνητο θα είναι 354000€ / 59700€ = 5,93.
Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο είναι στην αγορά με ζητούμενη τιμή 627000€ και με ένα καθιερωμένο ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα 74600€ Ο GRM συγκρίσιμων ακινήτων, που έχουν πρόσφατα διαπραγματευτεί στην αγορά, είναι 6,2. Για να μάθετε εάν το ακίνητο αξίζει να επενδύσετε, μπορείτε να βρείτε την εύλογη αγοραία αξία για αυτό το ακίνητο.
GRM * Ετήσιο εισόδημα = Αξία αγοράς
6,2 * 74600€ = 463000€
Έτσι, με την απαιτούμενη τιμή των 627000€, ίσως δεν είναι σοφή απόφαση να επενδύσετε σε αυτό το ακίνητο.
Ενώ λαμβάνεται η απόφαση για επένδυση, αυτό το GRM θα πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο για την αξιολόγηση αυτού του ακινήτου σε σύγκριση με παρόμοια ακίνητα. Επομένως, ένα χαμηλότερο GRM παρουσιάζει μια πιο ελκυστική επενδυτική προοπτική από ένα ακίνητο με υψηλότερο GRM.
Σε ένα σενάριο όπου το ποσοστό απόσβεσης, τα επαναλαμβανόμενα κόστη όπως οι φόροι και η ασφάλιση, τα λειτουργικά έξοδα είναι συνεπή και ασήμαντα σε σχέση με το ακαθάριστο εισόδημα σε παρόμοιες ιδιότητες, ο λόγος GRM είναι ένα καλό μέτρο. Όταν ο GRM υπολογίζεται χρησιμοποιώντας το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα, δηλαδή το ετήσιο δυνητικό εισόδημα μείον την αξία κενής θέσης, τότε γίνεται πολύ πιο αξιόπιστος δείκτης.
Ενώ το GRM είναι ένα βολικό εργαλείο μέτρησης λόγω της απλότητάς του, είναι περιορισμένο στη χρήση, καθώς δεν λαμβάνει υπόψη παράγοντες όπως απώλεια πίστωσης, κενή θέση, λειτουργικά έξοδα κ.λπ.
