Πώς να υποβάλετε ένσταση για απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου;
Κύρος Γούσιος
• 6 λεπτά ανάγνωση
Συνήθως, η προσφυγή θα ακουστεί από ένα Συμβούλιο Προσαρμογής Ζώνης ή BZA. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, μια έκκληση για χωροθέτηση απευθύνεται απευθείας στην επιτροπή της πόλης ή του νομού ή στους εκλεγμένους αξιωματούχους αυτής της κυβερνητικής μονάδας.
Εάν η αίτησή σας για αλλαγή ζώνης έλαβε μια αρχική άρνηση, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένοι τρόποι προσφυγής που μπορεί να προσφέρουν ενδεχόμενη έγκριση. Η διαδικασία επανεξέτασης μιας απόφασης του διοικητικού συμβουλίου ζωνών μπορεί να εκθέσει τον αιτούντα σε δημόσιο έλεγχο, προσοχή στα μέσα ενημέρωσης, πολιτικές συναλλαγές και ορισμένα βαριά έξοδα επεξεργασίας. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η αρχική απόφαση ενός συμβουλίου σχεδιασμού και χωροταξίας πρέπει να αμφισβητηθεί και να αντιστραφεί.
Οι διατάξεις της πόλης ή του νομού της συγκεκριμένης δικαιοδοσίας σας θα περιγράφουν τη διαδικασία ένστασης. Συνήθως, η προσφυγή θα ακουστεί από ένα Συμβούλιο Προσαρμογής Ζώνης ή BZA. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, μια έκκληση για χωροθέτηση απευθύνεται απευθείας στην επιτροπή της πόλης ή του νομού ή στους εκλεγμένους αξιωματούχους αυτής της κυβερνητικής μονάδας. Μια συγκεκριμένη αίτηση και τέλος για την έφεση θα πρέπει να κατατεθούν εγκαίρως, οπότε αποφύγετε να καθυστερήσετε πολύ και να γνωρίζετε την προθεσμία εάν σκοπεύετε να ασκήσετε ένσταση.
Ορισμένες καταστάσεις οικοδόμησης και χρήσης γης δεν ταιριάζουν με τα γενικά πρότυπα μιας ζώνης ζώνης, η οποία μπορεί να δημιουργήσει μια αυτόματη άρνηση κατά την ακρόαση του rezoning. Αυτές οι περιπτώσεις συχνά διαβιβάζονται σε άλλο διοικητικό συμβούλιο για διαφορετικό τύπο επανεξέτασης. Εάν πιστεύετε ότι η υπόθεσή σας ήταν μοναδική λόγω ενός συγκεκριμένου θέματος, όπως ένα ασυνήθιστο σχήμα του αγροτεμαχίου, το τοπικό BZA μπορεί να έχει την εξουσία να παραχωρήσει μια διαφορά για την περίπτωσή σας. Εάν το ζήτημά σας για τη ζώνη προέκυψε από μια περίπτωση προσωπικής δυσκολίας, όπως ένα μέλος της οικογένειας που χρειάζεται πρόσβαση για άτομα με ειδικές ανάγκες, το BZA ενδέχεται να μπορεί να παραχωρήσει μια ειδική εξαίρεση.
Η BZA προσφέρει στους ιδιοκτήτες ακινήτων
Και στις δύο αυτές περιπτώσεις, θα πρέπει να εκθέσετε τους λόγους για τους οποίους η υπόθεσή σας είναι διαφορετική από τη μέση κατάσταση στη συγκεκριμένη περιοχή ζώνης. Ίσως η παρτίδα σας απαιτεί πολύ μεγάλο δρόμο λόγω του ακανόνιστου σχήματος της σημαίας και είναι η μόνη παρτίδα αυτού του σχήματος στην υποδιαίρεση. Θα μπορούσατε να περιγράψετε τον τρόπο με τον οποίο η παρτίδα πληρούσε τον κωδικό τη στιγμή που τον αγοράσατε και μετά ο κωδικός άλλαξε πριν από την επεξεργασία της άδειας οικοδόμησης. Το BZA συνήθως δεν εγκρίνει μια διαφορά ή εξαίρεση εάν γίνει αρνητικό προηγούμενο για τη γειτονιά. Ωστόσο, για μια νόμιμη χρήση γης που εμποδίζεται από τεχνικότητα του κώδικα, ενδέχεται να προσφέρουν ευγένεια. Με αυτή την ιδιότητα, το BZA προσφέρει στους ιδιοκτήτες ακινήτων την ευκαιρία να χτίσει σύμφωνα με την πρόθεση του κώδικα, ακόμη και όταν δεν μπορούν να ανταποκριθούν στο γράμμα του νόμου λόγω ασυνήθιστης περίπτωσης.
Οι διατάξεις της πόλης ή του νομού της συγκεκριμένης δικαιοδοσίας σας θα περιγράφουν τη διαδικασία ένστασης.
Η αίτησή σας για ειδική εξαίρεση ή παραλλαγή πρέπει να αποδεικνύει ότι μπορούν να ικανοποιηθούν οι περισσότερες από τις απαιτήσεις κωδικού ζωνών, εκτός από τη συγκεκριμένη περιοχή όπου χρειάζεστε ευελιξία. Όπου προτείνετε να κάνετε παρέκκλιση από τον κώδικα, θα πρέπει να καταβάλλετε προσπάθειες για την κάλυψη απαιτήσεων ασφάλειας και αισθητικής, ώστε οι γειτονικές ιδιότητες να μην επηρεάζονται από την πρότασή σας. Θυμηθείτε ότι ένα σημαντικό θεμέλιο των κωδικών ζωνών είναι η αστυνομική εξουσία της κυβέρνησης, η οποία υπάρχει για την προστασία της υγείας και της ασφάλειας της κοινότητας, και για την προστασία από απώλειες περιουσίας. Εάν η πρότασή σας (μετά την κατασκευή της) γίνει απειλή για τη γειτονιά, η ζώνη θα αποτύχει στην αποστολή της να προστατεύσει τα συμφέροντα της κοινότητας. Επομένως, είναι χρήσιμο να εξηγήσετε διάφορους τρόπους με τους οποίους η πρότασή σας θα έχει θετικό και όχι αρνητικό αντίκτυπο,όπως η αποκατάσταση ενός εγκαταλελειμμένου κτηρίου, για παράδειγμα.
Εάν το αίτημά σας για έγκριση ζώνης περιλαμβάνει ένα ευρύτερο ζήτημα, όπως αλλαγή από χρήση σε κατοικημένη σε εμπορική γη, η ένσταση πιθανότατα θα ακουστεί σε επίπεδο προμήθειας νομού ή πόλης. Σε αυτήν την περίπτωση, θα θέλατε να ερευνήσετε άλλες αλλαγές του εδάφους και της χρήσης γης παρόμοιου τύπου. Ίσως μπορείτε να αποδείξετε ότι υπάρχει προηγούμενο για τον τύπο του αιτήματός σας. Ίσως χρειαστεί επίσης να πραγματοποιήσετε επιπλέον συναντήσεις για να ακούσετε τις ανησυχίες των γειτονικών ιδιοκτητών ακινήτων. Εάν οι γείτονες προτείνουν λιγότερους δρόμους, περισσότερα ρυθμιστικά τοπίου, χαμηλότερα υψόμετρα και άλλους όρους έγκρισης, ίσως χρειαστεί να σχεδιάσετε ξανά το σχέδιο του ιστότοπού σας για να δείξετε πώς έχουν ικανοποιηθεί αυτά τα αιτήματα πριν από την υποβολή της ένστασής σας σε δημόσια ακρόαση.
Δεδομένου ότι θα ασχολείστε με εκλεγμένους αξιωματούχους, η κοινή γνώμη για την πρότασή σας μπορεί να είναι ένα σημαντικό σημείο καμπής για τον τρόπο με τον οποίο ψηφίζεται η τελική ψηφοφορία. Αυτό μπορεί να γίνει μια πράξη εξισορρόπησης μεταξύ της ακεραιότητας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σας έναντι της συμβατότητας της προτεινόμενης χρήσης σας με τη γύρω περιοχή. Εάν τα μέλη του προσωπικού προγραμματισμού και χωροταξίας υποδείξτε ότι η πρότασή σας είναι πρόωρη, ίσως χρειαστεί να παρουσιάσετε μια μελέτη αγοράς που να δείχνει τη ζήτηση για την προτεινόμενη χρήση σας. Ίσως χρειαστεί επίσης να διαπραγματευτείτε έναν τρόπο παροχής δρόμων, νερού, αποχέτευσης και άλλων δημόσιων υπηρεσιών ή υποδομών χωρίς να επιβαρύνετε τις υπάρχουσες εγκαταστάσεις σε αυτήν την περιοχή. Ίσως χρειαστεί να ανατρέξετε στις αναλυτικές πολιτικές σχεδίων της περιοχής και να αναφέρετε τους λόγους για τους οποίους η πρότασή σας για ανάπτυξη είναι συνεπής με το σχέδιο.
Η προσπάθεια διαπραγμάτευσης σε θέματα συμβατότητας θα επηρεάσει συνήθως ορισμένες από τις ψήφους του Επιτρόπου προς την πρόταση του αιτούντος. Ωστόσο, μερικές φορές η πρόταση εξακολουθεί να θεωρείται ως πρόωρη ή ακατάλληλη και η υπόθεση απορρίπτεται ξανά. Το επόμενο επίπεδο έφεσης είναι το δικαστήριο, για όσους έχουν αρκετούς πόρους για να ξεκινήσουν μια μεγάλη νομική πρόκληση. Μπορεί να υπάρξει προσφυγή για να αλλάξετε μια απόφαση ζώνης στο δικαστήριο εάν φαίνεται ότι η πόλη ή η κομητεία ενήργησαν με τα δικά τους κριτήρια, όπως μια αντίφαση με το δικό τους ολοκληρωμένο σχέδιο. Εάν οι ενέργειες της τοπικής αυτοδιοίκησης φαινόταν αυθαίρετες και ιδιότροπες, η δικαστική υπόθεση μπορεί να πετύχει. Ωστόσο, πολλές από αυτές τις υποθέσεις τελειώνουν με το δικαστήριο που υποστηρίζει την αρχική άρνηση χωροποίησης. Συμπερασματικά, ο αιτών θα πρέπει να διεξάγει όσο το δυνατόν περισσότερη έρευνα πριν από την καταβολή μεγάλων τελών προσφυγής και νομικών τελών. Πολλές απόρριψη ζωνών βασίζονται σε πολιτικές του συνολικού σχεδίου της πόλης ή του νομού, οι οποίες έχουν το βάρος του νόμου και δεν μπορούν να αντιστραφούν χωρίς αναθεώρηση σε επίπεδο πολιτείας.
