Πώς να πείσετε έναν πωλητή σπιτιού να πληρώσει το κόστος κλεισίματος;

Η αγορά ακινήτων δεν είναι πάντα απλή. Δεν είναι τόσο απλό όσο η πληρωμή ενός συγκεκριμένου ποσού στον πωλητή και ένα ποσοστό στον μεσίτη ακινήτων. Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής συχνά επιβαρύνονται με πολλά πρόσθετα κόστη, όπως φόροι υπεραξίας, φόροι μεταβίβασης και παρόμοια. Αυτά ονομάζονται κόστος κλεισίματος, το οποίο μπορεί να κυμαίνεται από 1% έως 10% της συνολικής τιμής αγοράς. Συχνά, το κλειδί για μια ομαλή συναλλαγή θα ήταν να ρωτήσετε τον μεσίτη σας ποια συγκεκριμένα έξοδα θα σας χρεωθούν και ποια θα χρεωθούν στον αγοραστή.

Όταν έχετε ήδη πληρώσει ένα μεγάλο ποσό για προκαταβολή ή ίδια κεφάλαια (καθώς οι τράπεζες προτιμούν να το καλούν), ενδέχεται να μην έχετε επιπλέον χρήματα για να πληρώσετε για το κόστος κλεισίματος. Έχετε πολλές επιλογές ελαχιστοποίησης αυτού του πρόσθετου κόστους μετρητών. Μπορείτε να διαπραγματευτείτε τον πωλητή σπιτιού για να το πληρώσει ή μπορείτε να προσθέσετε αυτό το κόστος στη συνολική τιμή αγοράς, έτσι ώστε στην ουσία να το συμπεριλάβετε στην υποθήκη σας και ο πωλητής θα σας επιστρέψει τα χρήματα.

Ακαθάριστη τιμή πώλησης

Διαπραγματευτείτε εκ των προτέρων. Ο καλύτερος τρόπος να πείσετε έναν πωλητή σπιτιού να πληρώσει το κόστος κλεισίματος είναι να διαπραγματευτείτε καλά. Πρώτον, πιθανότατα θα διαπραγματευτείτε για χαμηλότερη τιμή πώλησης με τον πωλητή. Κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης, μπορείτε να ζητήσετε από τον πωλητή να αναλάβει τα έξοδα κλεισίματος. Γνωρίζοντας το κόστος συναλλαγής, τα τέλη και τους φόρους, οι περισσότεροι πωλητές και μεσίτες έχουν στην πραγματικότητα μια καθαρή τιμή κατά την πώληση ενός σπιτιού. Αυτό σημαίνει την ακαθάριστη τιμή πώλησης μείον τις αμοιβές μεσίτη και τους κρατικούς φόρους. Οποιοδήποτε επιπλέον είναι ένα πρόσθετο μπόνους. Μιλήστε με τον μεσίτη σας (ανεξάρτητα από το εάν είναι ο ίδιος μεσίτης ή όχι με τον αντιπρόσωπο του πωλητή) εάν μπορείτε να φτάσετε σε μια τιμή στην οποία ο αγοραστής θα έχει αρκετό πλεόνασμα για να πληρώσει για το κόστος κλεισίματος.

Φουσκώστε τη συνολική τιμή. Επιπλέον, εσείς και ο πωλητής μπορείτε να αυξήσετε τη συνολική τιμή της αγοράς, έτσι ώστε το ποσό που ισοδυναμεί με το κόστος κλεισίματος να συμπεριληφθεί στη συνολική τιμή. Με αυτόν τον τρόπο, ένα μέρος της υποθήκης που θα ζητήσετε από την τράπεζα θα προορίζεται στην πραγματικότητα για το κλείσιμο των δαπανών. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής ουσιαστικά θα σας επιστρέψει το επιπλέον ποσό, το οποίο θα είναι για την πληρωμή των εξόδων κλεισίματος. Στην πράξη, τα χρήματα δεν επιστρέφονται πραγματικά σε εσάς, αλλά μέσω του μεσίτη, ο οποίος κάνει το έργο για την πληρωμή αυτών των φόρων και τελών.

Μέγιστο ποσό δανεισμού

Συμπεριλάβετε το στην υποθήκη σας. Εάν η τράπεζα είναι ευχάριστη, μπορείτε πάντα να ζητήσετε να συμπεριληφθούν επιπλέον λίγες χιλιάδες δολάρια στο ποσό του δανείου σας, για την κάλυψη των εξόδων κλεισίματος. Αυτό εξαρτάται, ωστόσο, από το μέγιστο ποσό δανεισμού που θα σας δώσει η τράπεζα. Με τη σειρά του, αυτό εξαρτάται από δύο παράγοντες: την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου και την παραγωγική σας ικανότητα.

Το ποσό που θα δανείσει η τράπεζα δεν θα εξαρτηθεί από την τιμή πώλησης του ακινήτου, αλλά από την εκτιμώμενη αξία (την οποία θα καθορίσει ένας επαγγελματίας αξιολογητής από την τράπεζα). Από αυτό, μόνο ένα συγκεκριμένο ποσοστό μπορεί να σας δανειστεί, συνήθως οπουδήποτε από 60% έως 80%. Το υπόλοιπο καταβάλλεται μέσω των ιδίων κεφαλαίων σας, που είναι στην πραγματικότητα η προκαταβολή Εάν το δάνειο σας μπορεί να φιλοξενήσει μερικές χιλιάδες περισσότερα, τότε μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε για να πληρώσετε το κόστος κλεισίματος.

Δεύτερον, η κερδοφόρα ικανότητα σας θα καθορίσει το ποσό που μπορεί να σας δανείσει η τράπεζα, ιδίως το ποσό των αποσβέσεων που μπορείτε να πληρώνετε ανά μήνα. Αυτό υπολογίζεται συνήθως ως το 30% του καθαρού εισοδήματος από το σπίτι σας. Επομένως, εάν η τράπεζα αποφασίσει ότι μπορείτε να δανειστείτε μερικές επιπλέον χιλιάδες με βάση το μηνιαίο εισόδημά σας, τότε αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την πληρωμή των εξόδων κλεισίματος.
Σε κάθε περίπτωση, η τράπεζα δεν θα σας δώσει τα επιπλέον μετρητά. Αντίθετα, αυτό θα καταβληθεί απευθείας στον πωλητή. Επομένως, εσείς και ο πωλητής θα πρέπει να συμφωνήσετε σχετικά με το ποιος πληρώνει ακριβώς ποια στοιχεία στη λίστα των εξόδων κλεισίματος. Θα ήταν καλή ιδέα να το συμπεριλάβετε στη συμφωνία πώλησης, ή μπορείτε να εκτελέσετε ένα ξεχωριστό συμβόλαιο για το σκοπό αυτό.

Η αγορά σπιτιού απαιτεί πολλές διαπραγματεύσεις. Να είστε ευγενικοί αλλά σταθεροί στις συναλλαγές σας με έναν πωλητή. Εάν βλέπει ότι είστε σοβαροί στην αγορά του σπιτιού και ότι είστε υπεύθυνος ιδιοκτήτης σπιτιού, πιθανότατα θα εξετάσει τα αιτήματά σας.