Πώς να βρείτε έναν κτηματομεσίτη;

Στην τρέχουσα αγορά ακινήτων, αναμφισβήτητα η καλύτερη αγορά για αγοραστές και το χειρότερο για πωλητές σε πολλές δεκαετίες στις περισσότερες περιοχές, οι πράκτορες που έχουν παραμείνει στην πορεία και παραμένουν ενεργοί πρέπει να είναι μια πολύ ανθεκτική ομάδα. Και θέλετε ένα από αυτά να σας βοηθήσει να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα σπίτι, σωστά; Εδώ είναι μερικοί από τους καλύτερους τρόπους για να βρείτε τον τέλειο πράκτορα.

Ακριβώς μπροστά, θέλω να αναφέρω το άγχος. Είτε είστε βετεράνος είτε για πρώτη φορά αγοραστής ή πωλητής, οι συνθήκες της αγοράς θα σας κάνουν να ανησυχείτε και να ανησυχείτε. Και γι 'αυτό ακριβώς πρέπει να επιλέξετε όχι μόνο κανέναν πράκτορα, αλλά τον πράκτορα με το καλύτερο σετ δεξιοτήτων και υπόβαθρο για να αντιμετωπίσετε αποτελεσματικά τις συγκεκριμένες ανάγκες σας. Οπότε πρέπει να σας πω: Το άγχος σας θα μειωθεί όταν βγάλετε τον φόβο σας από το μυαλό και προληπτικά. Θα ανακαλύψετε ότι πολλοί άνθρωποι στην πορεία προς την ιδιοκτησία ακινήτων ή την εκποίηση όχι μόνο θέλουν να σας βοηθήσουν, αλλά είναι πρόθυμοι να το κάνουν. Υπάρχουν πράκτορες, αξιωματικοί μεσεγγύησης, επιθεωρητές και μεσίτες υποθηκών στους οποίους μπορείτε να βασιστείτε. Και ο πράκτορας που επιλέγετε ξέρει πώς να βρει τους υπόλοιπους.

Υπάρχουν πολλές μέθοδοι, όλες λογικές, για τον εντοπισμό και τη διατήρηση ενός πράκτορα. Ας δούμε τους κορυφαίους τρόπους και αφού τους εξετάσετε, εξετάστε επίσης μια ασυνήθιστη προσέγγιση (μερικοί μπορεί να λένε ριζοσπαστική) που προτείνω θερμά πάνω από τους άλλους. Το περιγράφω ακολουθώντας αυτές τις συνήθεις προσεγγίσεις:

1. Φίλοι, γείτονες και συνεργάτες με χαρά προτείνουν πράκτορες. Μην ξεχάσετε να ρωτήσετε γιατί. Αποφύγετε πράκτορες που είναι απλώς συγγενείς ή στενοί φίλοι, εκτός εάν υπάρχουν βάσιμοι λόγοι για τη σύσταση. Οι κορυφαίοι πράκτορες έχουν συγγενείς και φίλους, φυσικά, οι οποίοι τακτοποιούν τακτικά.
2. Μελετήστε το τμήμα ακινήτων της τοπικής εφημερίδας σας για αρκετές διαδοχικές εβδομάδες. Εάν σκοπεύετε να πουλήσετε, θα μάθετε γρήγορα ποιοι πράκτορες πιστεύουν στο μάρκετινγκ μέσω διαφήμισης. Παρόλο που αυτοί οι πράκτορες προσπαθούν να πουλήσουν ακίνητα, είναι αξιωματικό το γεγονός ότι οι περισσότεροι γνωρίζουν επίσης πώς να βοηθήσουν στην αγορά ακινήτων. Θα τα πληροίτε τα κριτήρια κατά την έναρξη της προβολής, που περιγράφεται αργότερα.
3. Λίγοι πράκτορες ειδικεύονται είτε ως πωλητής είτε ως αγοραστής. Στην πραγματικότητα θα θέλετε έναν πράκτορα με ένα χαρτοφυλάκιο εμπειρίας και από τις δύο πλευρές. Ένας καλός τρόπος προβολής είναι να επισκεφθείτε ανοιχτά σπίτια και να συνομιλήσετε με πράκτορες που είναι εν ενεργεία. Θα συναντήσετε έμπειρους βετεράνους και πρόθυμους, ταλαντούχους αρχάριους. Στη σκληρή μας αγορά, αυτοί οι πράκτορες είναι σοβαροί επιζώντες. Η χημεία παίζει σημαντικό ρόλο. αν "κάνετε κλικ" με κάποιον, αξίζει να τον ελέγξετε για τη δουλειά. Οι καλά εκπαιδευμένοι αφοσιωμένοι αρχάριοι αξίζουν την προσοχή σας όπως και οι βετεράνοι, συχνά με το πρόσθετο μπόνους εξαιρετικών δεξιοτήτων υπολογιστή.
4. Σημειώστε ότι δεν έχω προτείνει τη χρήση εργαλείων αναζήτησης παράγοντα σε ιστοσελίδες ένωση ακινήτων ή στις ιστοσελίδες της εταιρείας real estate. Χρησιμοποιώντας το Realtor.com, για παράδειγμα, μια τυπική αναζήτηση επιστρέφει δεκάδες έως εκατοντάδες ονόματα. Θα μπορούσατε να ρίξετε βελάκια στη λίστα ή θα μπορούσατε να επενδύσετε ώρες ελέγχοντας τα βάσει υποκειμενικών κριτηρίων. Η προσέγγιση που θα αποκαλύψω σύντομα βασίζεται στο ακριβώς αντίθετο. Βασίζεται σε αντικειμενικά κριτήρια.

Εάν είστε αγοραστής, οι κακές συνθήκες αγοράς για τους πωλητές μπορεί να είναι καταπληκτικές συνθήκες για εσάς. Προς το παρόν, αυξάνεται το ενδιαφέρον των αγοραστών - αυξάνεται η επιθυμία για ιδιοκτησία σπιτιού - αλλά πολλοί είναι απρόθυμοι να μπουν επειδή δεν ξέρουν πότε θα πέσει κάτω η διαφάνεια αξίας. Όλοι παρακολουθούν καθώς ο αντίκτυπος των κατασχέσεων μειώνει τις τιμές. Ωστόσο, οι περισσότερες αγορές φαίνεται να απορροφούν τον αντίκτυπο των επισφαλών δανείων, φέρνοντας ελαφρώς ανακούφιση στους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Η απάντηση στην ερώτηση διαφάνειας αξίας στην αγορά σας είναι η κορυφαία ερώτηση που θα θέσετε όταν βρείτε έναν κατάλληλο πράκτορα. Αυτό ισχύει τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές. Οι σοβαροί πωλητές θέλουν να μετακινήσουν την ιδιοκτησία τους, ώστε να μπορούν να μετεγκατασταθούν, να συνταξιοδοτηθούν ή να αποκτήσουν άλλο σπίτι. Προσβλέπουν στον εκπρόσωπό τους για στέρεες συμβουλές σχετικά με τις τιμές μέσω μιας προσεκτικής ανάλυσης αγοράς που βασίζεται σε υπολογιστή. Οι αγοραστές θέλουν ένα υπέροχο σπίτι σε μια τιμή που θα εκτιμήσει με την πάροδο του χρόνου. Θέλουν διαβεβαίωση ότι η τιμή που πρόκειται να προσφέρουν είναι μια έξυπνη επένδυση, και σκοπεύουν να μείνουν στο σπίτι τουλάχιστον τρία χρόνια, ελπίζουμε περισσότερο. Και, λογικοί πωλητές και αγοραστές γνωρίζουν ότι η λέξη "εγγύηση" δεν μπορεί ποτέ να συμπεριληφθεί στη συμφωνία.

Η εύρεση ενεργών παραγόντων δεν είναι δύσκολη, όπως έχω δείξει. Όμως, τα προκριματικά ώστε η επιλογή σας να είναι καλή επιλογή είναι κάπως πιο δύσκολη. Ανακάλυψα λοιπόν μια ασυνήθιστα ασυνήθιστη μέθοδο για να διευκολύνω τη δυσκολία και ρώτησα τους πράκτορες αν έχει νόημα. Και το κάνει.

Η βάση μου για τη σύνταξη αυτού του άρθρου είναι πάνω από 25 χρόνια εμπειρίας ως σύμβουλος μάρκετινγκ, βοηθώντας μεσίτες και πράκτορες να πουλήσουν σπίτια. Και ο σύντροφός μου είναι μακροχρόνιος πράκτορας, ειδικός υποθηκών και αξιωματικός μεσεγγύησης. Είναι τόσο έξυπνη όσο έρχονται και το 2003, στην πραγματικότητα προέβλεψε την τρέχουσα ύφεση καθώς παρακολούθησε τους μη εξουσιοδοτημένους αγοραστές να λαμβάνουν υποθήκες subprime (και οι άπληστοι μεσίτες υποθηκών τακτοποιούν).

Να μην νομίζετε ότι θα συνεχίσω για αυτό, ξανασκεφτείτε. Ακολουθεί η ριζοσπαστική συμβουλή μου για την εύρεση ενός κτηματομεσίτη και ισχύει τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές.

Ο πράκτορας πρέπει να είναι ένα σκληρό cookie.

Αυτή η μέθοδος, όπως περιγράφεται, βοηθά τους αγοραστές να εντοπίσουν έναν εξαιρετικό αντιπρόσωπο. Αλλά λειτουργεί και για πωλητές. Απλά αλλάξτε μερικές λέξεις.

1. Χρησιμοποιώντας την αναζήτηση google, πληκτρολογήστε το στο παράθυρο αναζήτησης: "εταιρείες escrow [πόλη, πόλη ή νομός + πολιτεία]" Για παράδειγμα, η καταχώριση " εταιρείες escrow Vero Beach, Florida" επιστρέφει τα εξής:
   
2. Εάν εμφανίζονται πολύ λίγες εταιρείες, κάντε κλικ στην επιλογή "Περισσότερα αποτελέσματα..." Στη συνέχεια, αντιγράψτε τρία ονόματα και αριθμούς τηλεφώνου πιθανών εταιρειών. Για παράδειγμα, μπορείτε να επιλέξετε: Fidelity National Title, Alliance Title και Seaboard Title.
3. Τώρα, καλέστε κάθε εταιρεία με τη σειρά, διεξάγοντας τον ακόλουθο διάλογο:
   • "Θα ήθελα να μιλήσω με τον διαχειριστή του μεσεγγύησης, ευχαριστώ."
   • "Κύριε ή κυρία Διευθυντή, θα ήθελα να μιλήσω εν συντομία με τον πιο έμπειρο αξιωματικό της μεσεγγύησης, το άτομο με την καλύτερη εξουσία να χειριστεί τις συναλλαγές μίας οικογένειας στο σπίτι. Μπορείτε να μου πείτε ποιος είναι αυτός και να με συνδέσετε;"
   • Μόλις συνδεθείτε, "Ψάχνω έναν κτηματομεσίτη (που συνεργάζεται με την εταιρεία σας) για να με εκπροσωπήσει στην αγορά ενός σπιτιού (ή την πώληση ενός σπιτιού). Θέλω έναν έμπειρο αντιπρόσωπο που γνωρίζει την περιοχή και πώς για την εκπροσώπηση των συμφερόντων του αγοραστή (ή του πωλητή). Θα πρέπει να είναι ένα άτομο που έχετε δει εν ενεργεία στο κλείσιμο του μεσεγγύησης. Μπορείτε να προτείνετε δύο ή τρία ονόματα; "
4. Ο στόχος σας είναι να λάβετε πέντε ή περισσότερα ονόματα και αριθμούς τηλεφώνου, το καθένα από τα οποία αντιπροσωπεύει μια επαγγελματική σύσταση από έναν πολύ καλό κριτή του ταλέντου πράκτορα: έναν επαγγελματία υπεύθυνο μεσεγγύησης. Πολλοί αξιωματικοί θα διστάζουν να δώσουν ένα μόνο όνομα, πιο διατεθειμένοι να προτείνουν δύο ή τρία ονόματα για να παραμείνουν δίκαια και αμερόληπτα.
5. Η λίστα σας περιμένει συνεντεύξεις των υποψηφίων. Πριν ξεκινήσετε, πρέπει να ολοκληρώσετε μια μικρή έρευνα και να δημιουργήσετε ένα σχέδιο που περιλαμβάνει βασικές ερωτήσεις. Στην πραγματικότητα, συμπεριφέρεστε σαν διευθυντής προσλήψεων, επιδιώκοντας να κάνετε την καλύτερη επιλογή για τη δουλειά που αντιπροσωπεύει το ενδιαφέρον σας για την αγορά ενός σπιτιού. Ακολουθούν τα προτεινόμενα βήματα, τα οποία μπορείτε να τροποποιήσετε στις ανάγκες σας:
   • Εκτελέστε μια αναζήτηση Google σε κάθε όνομα για να ανακαλύψετε ιστότοπους πράκτορα και άλλο σχετικό υπόβαθρο. Αυτό θα σας δώσει μια γενική ιδέα για το επίπεδο δραστηριότητας και την εμπειρία για κάθε όνομα και μπορεί να σας βοηθήσει να εξαλείψετε ονόματα που απέχουν πολύ από τα ενδιαφέροντά σας. Για παράδειγμα, μπορεί να βρείτε έναν πράκτορα που ειδικεύεται στις ιδιότητες αλόγων όταν θέλετε απλά ένα σπίτι 3 υπνοδωματίων με 2 μπάνια σε μια ωραία γειτονιά με σχολεία με υψηλή βαθμολογία. Ή το αντίθετο.
   • Ελέγξτε ιστότοπους πρακτόρων με κριτικό μάτι και σκεπτικιστικό μυαλό. Εάν εντοπίσετε εξειδίκευση που δεν ταιριάζει στις ανάγκες σας, μπορείτε να παρακάμψετε αυτόν τον πράκτορα από τη λίστα, εάν αφθονούν άλλες επιλογές.
   • Κοιτάξτε και άλλες "επιτυχίες" κριτικά. Μπορεί να αποκαλύψετε βραβεία, φιλανθρωπικούς και κοινοτικούς ακτιβισμούς, ακόμη και επιστολές προς τον συντάκτη που χτυπούν το κουδούνι σας.
   • Τώρα, ετοιμάστε μια λίστα ερωτήσεων συνέντευξης που θα σας βοηθήσουν να πραγματοποιήσετε μια αξιολόγηση επιπέδου. Για παράδειγμα:
     • Πόσες ώρες εργάζεστε κάθε εβδομάδα ως πράκτορας;
     • Έχεις άλλη δουλειά;
     • Πώς παρακολουθείτε τις νέες καταχωρίσεις;
     • Πόσο καιρό πουλάτε στην περιοχή στην οποία θέλω να αγοράσω;
     • Ποια είναι η αναλογία των σπιτιών που αγοράσατε έναντι των σπιτιών που πουλήθηκαν;
     • Πόσες συναλλαγές έχετε εμπλακεί τα τελευταία 5 χρόνια; 1 χρόνος?
     • Ποια είναι η γνώση σας για τις τοπικές γειτονιές, τα σχολεία, τις μεταφορές και τα ψώνια;
     • Ποιες είναι οι απαιτήσεις σας για συνεργασία μαζί μας; Για παράδειγμα, ένας αντιπρόσωπος αγοραστή μπορεί να επιμείνει να αποδείξετε την πιστοληπτική σας ικανότητα με την πλήρη έγκριση, που αποδεικνύεται από την κατάλληλη επιστολή του δανειστή και ότι έχετε "πραγματικά χρήματα" (κατάθεση μετρητών) έτοιμο να μεταβείτε στο χρηματιστήριο για τη σωστή συμφωνία. Ή ένας πράκτορας πωλητή μπορεί να προτείνει έντονα τον ρεαλισμό των τιμών και την προθυμία να βελτιώσουν την έκκληση και τη σταδιοποίηση.
     • Μπορείτε να παρέχετε αναφορές τόσο από πωλητές όσο και από αγοραστές;
     • Ποια είναι η διαθεσιμότητά σας στο χρονικό πλαίσιο μας;

     Τώρα είστε σχεδόν έτοιμοι. Προσθέστε δικές σας βασικές ερωτήσεις σχετικά με σχολεία, γειτονιές, τέλη ιδιοκτητών σπιτιού, αριθμό κατασχέσεων στην περιοχή, στατιστικά στοιχεία για τις τιμές των κατοικιών και άλλα. Στη συνέχεια, ξεκινήστε να πραγματοποιείτε αυτές τις κλήσεις, διατηρώντας σημειώσεις. Σύντομα θα έχετε μια σύντομη λίστα. Ρυθμίστε συναντήσεις, πραγματοποιήστε συνεντεύξεις για να βελτιώσετε τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις και να προσδιορίσετε εάν η χημεία είναι καλή. Όταν αξιολογείτε όλα τα κριτήρια για 3 έως 5 συνεντεύξεις, θα είστε έτοιμοι να λάβετε αυτήν τη σημαντική απόφαση επιλογής αντιπροσώπου.

Οι πωλητές και οι αγοραστές πρέπει να είναι σκληρά Cookies, πάρα πολύ.

Είναι τα χρήματά σας και δεν συνοδεύονται από οδηγίες. Είτε είστε πωλητής ή αγοραστής, θα πρέπει να προστατεύσετε τα ενδιαφέροντά σας με αμφισβήτηση και μελέτη της αγοράς. Για τους πωλητές, η γνώση της αγοράς παίζει σημαντικό ρόλο και θα πρέπει να το συμπεριλάβετε σε κριτήρια επιλογής. Είναι σημαντικό να επιτύχετε κάθε πλεονέκτημα και η εύρεση των κατάλληλων προσόντων και της χημείας, καθώς και η εξειδίκευση της γειτονιάς, δημιουργεί ένα ωραίο πακέτο.

Το να είσαι σκληρός σημαίνει να γίνεις έξυπνος. Τα διαδικτυακά εργαλεία αφθονούν, όπως το Zillow.com και το Owners.com. Αυτά τα εργαλεία επιτρέπουν την εισαγωγή ενός ταχυδρομικού κώδικα και άλλων κριτηρίων για την εξέταση ιδιοτήτων και τιμών. Το τελευταίο υπόκειται σε σφάλμα, καθώς αυτοί οι ιστότοποι χρησιμοποιούν συχνά εσφαλμένα δεδομένα φορολογικής βάσης ως αφετηρία τους. Γνωρίζοντας αυτό, μπορείτε να πάρετε μια γενική ιδέα ή μια ιδέα αξίας σε οποιαδήποτε γειτονιά, και ίσως ακόμη και να εντοπίσετε υποψήφια σπίτια για προεπισκόπηση μόλις εμπιστευτείτε τον εαυτό σας σε έναν πράκτορα. Για να βελτιώσετε μια γενική εκτίμηση αξίας, χρησιμοποιήστε εργαλεία ιστότοπου για να επιλέξετε τις πρόσφατες πωλήσεις (6 μήνες έως ένα χρόνο πίσω) στη λίστα συγκρίσιμων και χρησιμοποιήστε μόνο αυτές ως οδηγό για την τιμή ανά m²βάση. Είτε σκοπεύετε να πουλήσετε είτε να αγοράσετε, θα οπλιστείτε με γνήσια συγκρίσιμα για αυτήν την αναπόφευκτη συνομιλία για τις τιμές. Όταν ο επιλεγμένος αντιπρόσωπός σας ελέγξει και στη συνέχεια τελειοποιήσει τα δεδομένα σας με βάση την εξειδίκευση, θα έχετε τα έξυπνα να προχωρήσετε.

Αν έπρεπε να αξιολογήσω μια ποιότητα πάνω από όλα τα άλλα σε έναν πωλητή, θα έβαζα το "μάρκετινγκ" στην κορυφή της λίστας. Το μάρκετινγκ είναι η δικαιολογημένη δαπάνη πόρων (χρήμα και χρόνος) για την προώθηση κάτι προκειμένου να πραγματοποιηθεί μια συναλλαγή.

Στην αγορά ενός αγοραστή, το μάρκετινγκ αποκτά σημασία καθώς οι πωλητές ανταγωνίζονται για τους σπάνιους πελάτες. Όταν το απόθεμα αυξάνεται και ο αριθμός των αγοραστών μειώνεται, το μάρκετινγκ είναι αυτό που κάνει τη διαφορά μεταξύ 16 μηνών και 6 μηνών στην αγορά. Το μάρκετινγκ καθορίζει τη στρατηγική τιμολόγησης, την προσδοκία, την παρουσίαση, την έκκληση περιορισμού και τις τακτικές προώθησης που κυμαίνονται από τη διαφήμιση έως τα ανοιχτά σπίτια, ακόμη και τα κίνητρα. Εάν ο αντιπρόσωπός σας επιμένει να ζωγραφίσει πάνω σε τοίχους με κολοκύθα στο σαλόνι, αυτό είναι μάρκετινγκ για σκοπούς στάσης.

Αν έπρεπε να αξιολογήσω μια ποιότητα μάρκετινγκ πάνω από όλα τα άλλα, θα έβαζα την "στρατηγική τιμών" στην κορυφή της λίστας. Εφόσον γνωρίζουμε ότι οι αγοραστές είναι εκεί (και είναι), τα ακίνητα με σωστή τιμή προσελκύουν την προσοχή ταχύτερα όταν είναι μέρος μιας διαφημιστικής καμπάνιας που χρησιμοποιεί άλλες τακτικές, όπως διαφήμιση και κίνητρα. Έτσι, θα θελήσετε να κάνετε τη στρατηγική τιμολόγησης το κύριο θέμα που θα συζητηθεί από τους υποψήφιους πράκτορες. Και αποδείξτε την ανθεκτικότητά σας με την προετοιμασία να διακρίνετε το "BS" από τις στερεές συμβουλές.

Η τιμή οδηγεί τους αγοραστές στη συγκράτηση. Η έκκληση περιορισμού τους φέρνει μέσα. Το συναίσθημα τους κρατά εκεί. Έτσι, ένα δεύτερο θέμα που πρέπει να συζητήσουμε είναι η σταδιοποίηση. Πώς κάθε υποψήφιος σκηνοθετεί το σπίτι σας για να χτίσει το συναίσθημα; Χρειάζεστε κάθε πλεονέκτημα στην τρέχουσα αγορά.

Εντάξει, νομίζω ότι έχουμε κορεστεί αυτό το θέμα με άφθονες συμβουλές, καθώς και έναν επαγγελματικό τρόπο εύρεσης και πιστοποίησης πρακτόρων. Έχω δώσει βασικές προτάσεις για επικεφαλής θέματα για συζήτηση κατά τη συνέντευξη. Τώρα εξαρτάται από εσάς. Έχεις τηλέφωνο;