Αγοράζετε ένα κτίριο αξίας 0,70€ εκατομμύρια, κερδίζετε 149000€ σε μίσθωση μίσθωσης κατά τη διάρκεια ενός συγκεκριμένου έτους, επιβαρύνεστε 37300€ ως σταθερό και μεταβλητό κόστος για τη συντήρηση του κτηρίου και θέλετε να υπολογίσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης αυτού του κτιρίου.
Κεφαλαιοποίηση σημαίνει να παίρνεις μια ευκαιρία ή να αποκτάς ένα πλεονέκτημα από οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο ή κατοχή. Μπορείτε να μετατρέψετε οτιδήποτε σε κεφάλαιο, ορίζοντας μελλοντικά οφέλη έναντι του κόστους συντήρησης του περιουσιακού στοιχείου. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης (επίσης γνωστό και ως «ανώτατο όριο») είναι συνήθως ένας λόγος μεταξύ του αρχικού κόστους που προέκυψε κατά την απόκτηση του περιουσιακού στοιχείου, μετρούμενο έναντι του εισοδήματος που παράγεται από τη λειτουργία ή τη χρήση του περιουσιακού στοιχείου για οικονομικό κέρδος, μετά την αφαίρεση του σταθερού και μεταβλητού κόστος που προκύπτει για τη συντήρηση του περιουσιακού στοιχείου.
Με αυτήν την αναλογία, ένας επενδυτής μπορεί να εκτιμήσει τη διάρκεια που χρειάζεται το περιουσιακό στοιχείο για να πληρώσει για τον εαυτό του. Φυσικά, υπάρχουν πολλοί άλλοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη, όπως η φύση του περιουσιακού στοιχείου, η χρήση του, η απόσβεση όλων των περιουσιακών στοιχείων που σχετίζονται με το κύριο περιουσιακό στοιχείο, η ανάλυση ή η αποτυχία λειτουργίας του περιουσιακού στοιχείου για σημαντική περίοδο, που θα μπορούσε να οδηγήσει σε περιουσιακά στοιχεία μη παραγωγικά και ούτω καθεξής.
Ως απλή απεικόνιση, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:
Ετήσια μίσθωση
Αγοράζετε ένα κτίριο αξίας 0,70€ εκατομμύρια, κερδίζετε 149000€ σε μίσθωση μίσθωσης κατά τη διάρκεια ενός συγκεκριμένου έτους, επιβαρύνεστε 37300€ ως σταθερό και μεταβλητό κόστος για τη συντήρηση του κτηρίου και θέλετε να υπολογίσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης αυτού του κτιρίου. Αυτό γίνεται απλά - αφαιρέστε πρώτα το σταθερό και μεταβλητό κόστος από τα μισθώματα μισθωμάτων, διαιρέστε το κόστος αγοράς που καταβλήθηκε για την απόκτηση του κτηρίου με το υπόλοιπο των ετήσιων κερδών μετά την αφαίρεση του σταθερού και του μεταβλητού κόστους, ο προκύπτων αριθμός είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για το κτίριο. Ακολουθώντας το παραπάνω παράδειγμα, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα είναι 6,6% (1 εκατομμύριο / 150000, όπου ο παρονομαστής προέρχεται με αφαίρεση 50 χιλ. Ως κόστος από το ετήσιο κέρδος μίσθωσης 200000). Αυτό θα μπορούσε επίσης να σημαίνει ότι σε 10 χρόνια, το περιουσιακό στοιχείο θα σας είχε εξοφλήσει πάνω από το 60% του κόστους που πραγματοποιήθηκε κατά την απόκτησή του. Φυσικά, αυτό εξαρτάται από την υπόθεση ότι δεν υπάρχει καμία αλλαγή στις αξίες των δαπανών και των εσόδων που αποκομίζονται από αυτήν.
Όλοι αυτοί οι επαγγελματίες θα πρέπει να είναι σε θέση να σας παρέχουν έναν αρκετά ακριβή υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για το περιουσιακό σας στοιχείο (σε αυτήν την περίπτωση, ένα κτίριο) λαμβάνοντας υπόψη διάφορα κόστη εισόδου, σταθερό και μεταβλητό κόστος, μελλοντικά έσοδα και ούτω καθεξής.
Εάν είστε απλός επενδυτής χωρίς πολύ υπόβαθρο ή εμπειρία στα οικονομικά των κεφαλαιουχικών περιουσιακών στοιχείων, αλλά έχετε τα χρήματα για να επενδύσετε και θέλετε να αξιολογήσετε την ορθότητα της επένδυσής σας, είναι πολύ σημαντικό να ζητήσετε επαγγελματική βοήθεια από έναν φορολογικό σύμβουλο, έναν επαγγελματία εκτιμητής ή αξιολογητής και ελεγκτής. Ανάλογα με τη φύση του ακινήτου, όπως ένα κτίριο και την αξία του, μπορείτε επίσης να εξετάσετε το ενδεχόμενο να διατηρήσετε τις υπηρεσίες ενός αρχιτέκτονα. Όλοι αυτοί οι επαγγελματίες θα πρέπει να είναι σε θέση να σας παρέχουν έναν αρκετά ακριβή υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για το περιουσιακό σας στοιχείο (σε αυτήν την περίπτωση, ένα κτίριο) λαμβάνοντας υπόψη διάφορα κόστη εισόδου, σταθερό και μεταβλητό κόστος, μελλοντικά έσοδα και ούτω καθεξής.
Τελικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Θυμηθείτε ότι διαφορετικές χώρες υπολογίζουν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης με διαφορετικό τρόπο, όπως στο, οι εισροές / στοιχεία για τον υπολογισμό θα μπορούσαν να διαφέρουν. Για παράδειγμα, αντιμετώπιση του κόστους προς απόσβεση και εξυπηρέτηση χρεών. Επίσης, βάσει της εισροής αξίας, είτε πρόκειται για την τιμή ζήτησης, την τιμή πώλησης είτε την εύλογη αξία της αγοράς, το τελικό επιτόκιο κεφαλαιοποίησης μπορεί να διαφέρει.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, διατίθενται έτοιμα οικονομικά λογιστικά φύλλα με όλες τις απαραίτητες τιμές που παρέχονται σε αυτό. Αναζητήστε ένα, το οποίο επιτρέπει τον εύκολο υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης.
