Το tenancy-in-common (TIC) είναι ένα νομικό σενάριο όπου πολλοί ιδιοκτήτες αγοράζουν μαζί ένα κτίριο που δεν έχει χωριστεί σε condos.
Το tenancy-in-common (TIC) είναι ένα νομικό σενάριο όπου πολλοί ιδιοκτήτες αγοράζουν μαζί ένα κτίριο που δεν έχει χωριστεί σε condos. Αυτή η ρύθμιση μπορεί να είναι συγκεχυμένη για όσους είναι νέοι στο σύστημα, και ακόμη και μερικές φορές δυσκολεύει τους παλιούς επαγγελματίες λόγω του περίπλοκου χαρακτήρα του. Ακολουθούν μερικές συμβουλές για το πώς να αγοράσετε ένα κοινό ενοίκιο.
Τα υπέρ. Πρώτα, εξετάστε τα πλεονεκτήματα που θα σας φέρει ένα TIC. Σε αυτήν τη συμφωνία, εσείς, ως μεμονωμένος ιδιοκτήτης, έχετε το δικαίωμα να πουλήσετε το ενδιαφέρον σας ή μέρος του κτιρίου, αν θέλετε. Επίσης, εάν το κτίριο παράγει εισόδημα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ολοκληρώσει μια αναβαλλόμενη φορολογική ανταλλαγή σε μια άλλη "ομοειδής" ιδιοκτησία που παράγει εισόδημα. Αυτό επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αποφύγει τα κέρδη κεφαλαίου στην πρώτη ιδιοκτησία. Συνολικά, εάν είστε υπερτιμημένοι στην αγορά και δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά ένα ακίνητο, αυτή είναι μία από τις λίγες λύσεις.
Τα μειονεκτήματα. Εξετάστε τις δυσκολίες που σχετίζονται με τη συμφωνία TIC. Εκτός από τις μεγάλες ποσότητες χαρτιού, πρέπει να είστε πρόθυμοι να συνεργαστείτε με πολλούς άλλους ιδιοκτήτες. Αυτό μπορεί να φαίνεται εύκολο στην αρχή, αλλά καθώς απαιτούνται αποφάσεις πιο κάτω, θα μπορούσε να γίνει άσχημο. Μην υποτιμάτε το άγχος που συνεπάγεται η συνιδιοκτησία. Θυμηθείτε επίσης ότι ένας σύντροφος, κατά το θάνατό του μπορεί να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία σε οποιονδήποτε. Οι άλλοι εταίροι δεν έχουν λόγο στην επιλογή. Αυτό είναι κάτι που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Τρόποι αγοράς: εισαγάγετε μια υπάρχουσα συνεργασία. Ενδέχεται να βρείτε ένα ακίνητο που σας ενδιαφέρει και να διαπιστώσετε ότι οι ιδιοκτήτες είναι πρόθυμοι να σας «αφήσουν». Θα διατυπώσουν το κόστος για τη σύναψη συνεργασίας μαζί τους. Σε αυτό το μοντέλο, έχετε την πολυτέλεια να ελέγχετε τα βιβλία, τυχόν επιθεωρήσεις και συνήθως έχετε λίγο χρόνο για να κάνετε μόνοι σας έναν έλεγχο ιστορικού.
Τρόποι αγοράς: ανάληψη υφιστάμενης συνεργασίας. Εσείς και οι συνεργάτες σας ενδέχεται να έχετε την επιλογή να αγοράσετε εντελώς το άλλο μέρος που κατέχει το κτίριο. Θα πρέπει να κάνετε κάποιες διαπραγματεύσεις με το υπάρχον μέρος για να πάρετε μια ευχάριστη τιμή.
Τρόποι αγοράς: ξεκινήστε φρέσκα. Μπορείτε να επιλέξετε να ξεκινήσετε ένα νέο TIC από την αρχή με ένα νέο κτίριο.
Τρόποι αγοράς: μετατροπή της υπάρχουσας σχέσης σε TIC. Μπορείτε να μετατρέψετε την υπάρχουσα εταιρική σχέση σας ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης σε TIC.
Προσόντα αγοράς. Όλοι οι πιθανοί ιδιοκτήτες θα είναι ενυπόθηκοι, επομένως, όλοι πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο (εάν απαιτείται για το ενδιαφέρον τους).
Βρείτε το ακίνητο: Ορισμένες υπάρχουσες συνεργασίες TIC διαφημίζουν κτίρια που επιθυμούν να πουλήσουν σε τοπικές εφημερίδες. Ένας κτηματομεσίτης στην περιοχή θα είναι επίσης χρήσιμος στην αναζήτησή σας.
Βρείτε το ακίνητο: Ορισμένες υπάρχουσες συνεργασίες TIC διαφημίζουν κτίρια που επιθυμούν να πουλήσουν σε τοπικές εφημερίδες.
Έλεγχος ιστορικού. Πριν κάνετε μια προσφορά σε ένα κτίριο / συνεργασία, λάβετε υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Έχει νέα στέγη; Θα απαιτήσει πολλή συντήρηση με τα χρόνια; Έχει προβλήματα με το νερό; Ποιο είναι το μέσο εισόδημα από ενοίκια (εάν πρόκειται για ενοικίαση ακινήτου); Εκτελέστε τις ίδιες επιθεωρήσεις και τη δέουσα επιμέλεια όπως θα κάνατε με οποιοδήποτε ακίνητο θα αγοράζατε.
Κάνε μια προσφορά. Ελάτε με μια τιμή για παρουσίαση στους υπάρχοντες ιδιοκτήτες. Σχεδιάστε να κάνετε κάποιες διαπραγματεύσεις για να πάρετε αυτό που θέλετε.
Η συμφωνία: Δεν απαιτείται από όλα τα κράτη να υπάρξει επίσημη συμφωνία. Ωστόσο, είναι καλή ιδέα να φτιάξετε μια. Ζητήστε από έναν πληρεξούσιο να συντάξει έγγραφα που περιγράφουν λεπτομερώς τη συμφωνία Βεβαιωθείτε ότι ορίζεται η κοινή περιοχή, ότι ορίζεται το ποσοστό ενδιαφέροντος για κάθε μέλος και ότι έχετε μια παράγραφο αφιερωμένη στον τρόπο με τον οποίο η ομάδα θα ανταποκριθεί σε έναν ιδιοκτήτη που δεν συμμορφώνεται με τη συμφωνία. Χωρίστε το ενδιαφέρον με οποιονδήποτε τρόπο συμφωνούν οι ιδιοκτήτες. Τα ποσοστά τόκων δεν χρειάζεται να είναι ίδια. Εξαρτάται από την ομάδα. Απλώς βεβαιωθείτε ότι όλα τα μέρη είναι εν πλω και οι δικηγόροι έχουν αναλύσει τις λεπτομέρειες στα επίσημα έγγραφα.
Ξεπλύνετε το TIC. Η συμφωνία σας πρέπει να έχει μια λεπτομερή εξήγηση που να διερευνά όλους τους πιθανούς τρόπους με τους οποίους μπορεί να τροποποιηθεί το TIC. Για παράδειγμα, πώς ένας ιδιοκτήτης πωλεί το μερίδιό του σε άλλο; Πώς μπορεί ένας ιδιοκτήτης να μεταπωλήσει το ενδιαφέρον του σε άλλον κάτοχο; Επίσης, τι συμβαίνει σε περίπτωση θανάτου ενός συντρόφου; Σκεφτείτε κάθε σενάριο και λεπτομέρεια πώς πρέπει να συμβεί το αποτέλεσμα. Μπορεί να φαίνεται υπερβολικό, αλλά θα ευχαριστήσετε τον εαυτό σας χρόνια αργότερα, όταν έχετε ένα σχέδιο δράσης. Βεβαιωθείτε ότι όλα τα μέρη γνωρίζουν κάθε λεπτομέρεια της συμφωνίας.
Διάλυση του TIC. Εξερευνήστε όλα τα πιθανά σενάρια που θα μπορούσαν να οδηγήσουν στη διάλυση της εταιρείας. Συμπεριλάβετε αυτό στη συμφωνία σας.
Δικηγόροι. Προτείνεται κάθε εταίρος να εξετάσει το δικό του δικηγόρο στο σχέδιο για να βεβαιωθεί ότι προστατεύεται το ενδιαφέρον του. Είναι πάντα καλύτερο να είσαι ασφαλής παρά να λυπάσαι.
Η αγορά ενός TIC είναι παρόμοια με την αγορά οποιουδήποτε άλλου ακινήτου, καθώς πρέπει να είστε προσεκτικοί ότι το ακίνητο που αγοράζετε έχει τιμή στην αγοραία αξία και δεν έχει δομικά ή σημαντικά ελαττώματα. Η διαδικασία είναι πολύ πιο περίπλοκη, ωστόσο, από την πλευρά της γραφειοκρατίας. Δεδομένου ότι αγοράζετε με πολλά άλλα άτομα, κάθε λεπτομέρεια πρέπει να απορριφθεί και να προστατεύονται τα συμφέροντα κάθε ιδιοκτήτη. Ακόμα κι αν είναι πολύ χρονοβόρο, κάντε τη συμφωνία σας όσο πιο λεπτομερή μπορείτε. Φροντίστε να καθορίσετε ποιες ενέργειες μπορεί να κάνει κάθε ιδιοκτήτης σε μια ιδιοκτησία κοινής ιδιοκτησίας, τι θα συμβεί εάν κάποιο από τα μέρη επιθυμεί να τροποποιήσει το ενδιαφέρον ή την κοινή περιοχή του και τι συμβαίνει σε οποιοδήποτε άλλο σενάριο μπορείτε να σκεφτείτε. Θυμηθείτε, είστε καλύτερα ασφαλείς από συγγνώμη σε ένα TIC.
Απαιτούμενα εργαλεία:
Δικηγόρος, κτηματομεσίτης, επιθεωρητής
Προσοχή:
Τα TIC επιτρέπουν σε άτομα που διαφορετικά δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ιδιοκτησία, ωστόσο, έρχεται με κάποια μειονεκτήματα.
Γρήγορες συμβουλές:
Συμβουλευτείτε έναν πληρεξούσιο για νομικές συμβουλές σχετικά με την έναρξη ή την αγορά ενός TIC.
