Νοικιάστε το σπίτι σας: Έλεγχος ενοικιαστών, νόμοι ιδιοκτητών και άλλα

Έχετε επενδυτικό ακίνητο που θέλετε να νοικιάσετε; Ή ταξιδεύετε και πρέπει να νοικιάσετε το σπίτι σας ενώ βρίσκεστε στο δρόμο; Όποιος και αν είναι ο λόγος, η ενοικίαση του σπιτιού σας για ένα μέρος του έτους ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, δημιουργεί μεγάλο εισόδημα. Επειδή νοικιάζετε το σπίτι σας, σε αντίθεση με ένα ακίνητο που έχει σχεδιαστεί ειδικά για ενοικίαση, θα θελήσετε να είστε πιο προσεκτικοί με τους όρους που έχετε ορίσει στη μίσθωση.

Ακολουθούν τα βήματα που προτείνω - από την πρόσληψη αντιπροσώπου ενοικίασης έως τον έλεγχο πίστωσης για τον έλεγχο ενοικιαστών και την κατανόηση των νόμων του ιδιοκτήτη - εάν ετοιμάζεστε να νοικιάσετε το σπίτι σας:

1. Σκεφτείτε να προσλάβετε έναν πράκτορα ενοικίασης. Ένας εκπρόσωπος ενοικίασης θα καταργήσει ορισμένες πληροφορίες που σχετίζονται με το σπίτι σας, θα σχεδιάσει μια κατάλληλη καταχώριση, θα διαφημίσει την ενοικίαση, θα ελέγξει τυχόν πιθανούς ενοικιαστές (συμπεριλαμβανομένης της εκτέλεσης πιστωτικού ελέγχου) που υποβάλλουν αίτηση και θα τις παρουσιάσουν σε εσάς. Ο εκπρόσωπος ενοικίασης πιθανότατα θα χρεώσει μια χρέωση, που κυμαίνεται από μισό μήνα έως ένα πλήρες μήνα για αυτήν την υπηρεσία. Το τέλος μισού μήνα αντιπροσωπεύει το μισό του μισθώματος ενός μήνα, ενώ το πλήρες τέλος ισούται με το ενοίκιο ενός μήνα. Πότε και εάν ο ενοικιαστής σας εξασφαλίσει έναν κατάλληλο μισθωτή για να νοικιάσει το σπίτι σας, αυτό το ποσό θα αφαιρεθεί από το ποσό που λαμβάνετε από τον μισθωτή κατά την υπογραφή της μίσθωσης.

   Τα γραφεία ενοικίασης χρεώνουν συνήθως την αμοιβή τους με έναν από τους τρεις τρόπους: χρέωση μόνο στον ιδιοκτήτη μιας αμοιβής ολόκληρου μήνα, χρέωση μόνο στον μισθωτή μιας αμοιβής πλήρους μήνα ή διαίρεση της αμοιβής μεταξύ των δύο (δύο τέλη μισού μήνα).

   Βεβαιωθείτε ότι είστε σαφείς σχετικά με τη δομή των προμηθειών προτού υπογράψετε συμβόλαια ή κάνετε οποιεσδήποτε συμφωνίες ώστε ο πράκτορας να σας βοηθήσει να νοικιάσετε ένα σπίτι. Εάν αποφασίσετε εναντίον ενός ενοικιαστή, ίσως θελήσετε να επενδύσετε σε λογισμικό διαχείρισης ακινήτων, το οποίο θα πρέπει να περιλαμβάνει δωρεάν φόρμες ενοικίασης, για να σας βοηθήσει να παραμείνετε οργανωμένοι.

2. Νοικιάστε ένα σπίτι από τον ιδιοκτήτη. Υπάρχουν πολλοί ιστότοποι όπου μπορείτε να αναφέρετε την ιδιοκτησία ενοικίασής σας, ακόμα κι αν πρόκειται για ενοίκιο κατά περίπτωση. Μερικοί άνθρωποι νοικιάζουν το σπίτι τους ως απόδραση διακοπών. Άλλοι παραθέτουν το σπίτι τους για να λάβουν μια πιο μακροχρόνια ενοικίαση. Υπάρχει συνήθως μια χρέωση για την καταχώριση της ιδιοκτησίας ενοικίασής σας σε τέτοιους ιστότοπους, αλλά το σπίτι σας μπορεί να έχει μεγαλύτερη προβολή. Μπορείτε να απαριθμήσετε τα χαρακτηριστικά και τις ανέσεις του σπιτιού σας και να συμπεριλάβετε δελεαστικές φωτογραφίες. Να είστε προσεκτικοί με τον τύπο και τον αριθμό των προσωπικών πληροφοριών που δημοσιεύετε στο διαδίκτυο. Θυμηθείτε ότι θα πρέπει να κάνετε έναν πιστωτικό έλεγχο των αιτούντων - ακόμα κι αν νοικιάζετε το σπίτι μόνοι σας.
3. Έλεγχος μισθωτή: πίστωση, απασχόληση, επαληθεύσεις ιδιοκτήτη. Εάν έχετε έναν πράκτορα ενοικίασης, αυτός ή αυτή θα πραγματοποιήσει έναν πιστωτικό έλεγχο, θα καλέσει προηγούμενες αναφορές και θα επαληθεύσει την απασχόληση και τους μισθούς ως μέρος της διαδικασίας ελέγχου ενοικιαστή. Αφού ολοκληρωθεί ο έλεγχος μισθωτή, ο ενοικιαστής θα σας δώσει τα αποτελέσματα του πιστωτικού ελέγχου και άλλων πληροφοριών σε εσάς και, βάσει αυτών των πληροφοριών, μπορείτε να επιλέξετε να αποδεχτείτε ή να απορρίψετε τους αιτούντες. Εάν δεν διαθέτετε έναν πράκτορα ενοικίασης, μπορείτε να ακολουθήσετε μόνοι σας αυτά τα βήματα ελέγχου του ενοικιαστή, αλλά θα χρειαστείτε μια εταιρεία για να πραγματοποιήσετε τον πιστωτικό έλεγχο. Κατά τη διαδικασία ελέγχου του μισθωτή, προσέξτε προσεκτικά την πίστωση και το ιστορικό απασχόλησης του αιτούντος ενοικίασης. Εάν ο δυνητικός μισθωτής έχει κακή πίστωση ή δεν πληρώνει αρκετά για να αντέξει οικονομικά το ενοίκιο, θα πρέπει να εξετάσετε το ενδεχόμενο να βρείτε διαφορετικό μισθωτή. Εκτός από τον έλεγχο του αιτούντος »s πίστωση κατά τη διαδικασία ελέγχου ενοικιαστή, προσέξτε επίσης εάν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του αιτούντος ενοικίασης (δεν υπάρχει) δίνει κακή πρόταση. Εάν συμβαίνει αυτό, σκεφτείτε δύο φορές πριν νοικιάσετε το σπίτι σας σε αυτόν τον αιτούντα.
4. Σχεδιάστε μια συμφωνία μίσθωσης. Σχεδιάστε μια σύμβαση μίσθωσης και ελέγξτε την από έναν δικηγόρο ακινήτων που είναι εξοικειωμένος με την ενοικίαση σπιτιών. Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να αναφέρει τους συγκεκριμένους όρους της μίσθωσης και να έχει νομική γλώσσα σε αυτήν που προστατεύει τόσο εσάς όσο και τον μισθωτή. Αφού λάβετε υπογεγραμμένη σύμβαση ενοικίασης, είναι δύσκολο να καταγγείλετε ένα τέτοιο συμβόλαιο, εκτός εάν αναφέρεται σαφώς στη συμφωνία. Τουλάχιστον, η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να περιλαμβάνει:
   • Η διάρκεια της μίσθωσης. Μόλις αποφασίσετε για έναν αιτούντα ενοικίασης, καθορίστε και δηλώστε τη διάρκεια της μίσθωσης. Για παράδειγμα, η μίσθωση μπορεί να δηλώσει ότι η αρχική συμφωνία θα ανανεωθεί αυτόματα μετά τη λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης και θα συνεχιστεί μετά από μήνα σε μήνα. Φροντίστε να συμπεριλάβετε μια πρόβλεψη για την πραγματοποίηση αλλαγών, όπως μια μικρή αύξηση ενοικίου ή για τον τερματισμό της μίσθωσης από οποιοδήποτε μέρος.
   • Μηνιαίο ενοίκιο. Για να αποφασίσετε τι θα χρεώσετε για μηνιαίο ενοίκιο, είναι καλύτερο να ελέγξετε διαφημίσεις εφημερίδων για σπίτια στην περιοχή σας που έχουν παρόμοιο αριθμό υπνοδωματίων, μπανιέρας, γκαράζ κ.λπ. Μπορεί να είναι καλό να επισκεφτείτε μερικά ενοικιαζόμενα που είναι παρόμοια με τη σύγκριση.

     Φροντίστε να προσδιορίσετε το μηνιαίο ποσό ενοικίασης, την ημερομηνία του μήνα που αναμένεται πληρωμή και οποιοδήποτε χρονικό πλαίσιο ή τέλη ποινής που σχετίζονται με καθυστερημένες πληρωμές. Ελέγξτε τους νόμους περί κρατικής ενοικίασης πριν χρεώσετε τα πρόστιμα.

   • Επιπλωμένο ή μη επιπλωμένο. Αποφασίστε εάν θέλετε να νοικιάσετε το σπίτι, συμπεριλαμβανομένων των επίπλων σας ή όχι.
   • Κατοικίδια ή χωρίς κατοικίδια. Εάν δεν θέλετε κατοικίδια στο ενοικιαζόμενο σπίτι σας, φροντίστε να συμπεριλάβετε αυτές τις πληροφορίες στη μίσθωση. Αν, από την άλλη πλευρά, έχετε μια ρήτρα στη σύμβαση ενοικίασης κατοικίας που επιτρέπει τα κατοικίδια ζώα, βεβαιωθείτε ότι έχετε συμπεριλάβει ένα όριο στον αριθμό και τα είδη κατοικίδιων που επιτρέπονται στο σπίτι που πρόκειται να νοικιάσετε.
   • Βοηθητικά προγράμματα. Ηλεκτρικό, θερμότητα, αέριο και νερό. Ποιος πληρώνει; Περιλαμβάνονται στο μηνιαίο ενοίκιο ή όχι;
   • Χώρος στάθμευσης και όργωμα. Αναφέρετε τον αριθμό των θέσεων στάθμευσης που περιλαμβάνονται στην ενοικίαση. Περιλαμβάνεται το όργωμα χιονιού ή οι ενοικιαστές πρέπει να πληρώσουν επιπλέον τέλη;
   • Κατάθεση εγγύησης. Ακόμα κι αν ο ενοικιαστής έχει τέλεια πίστωση, κερδοσκοπική απασχόληση, είναι μη καπνιστής και δεν έχει κατοικίδια ζώα, λάβετε προκαταβολή ασφαλείας πριν νοικιάσετε το σπίτι. Εάν ο ενοικιαστής μπορεί να πληρώσει το ενοίκιο του πρώτου και του προηγούμενου μήνα ως εγγύηση, είστε έξυπνοι να το πάρετε. Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση μίσθωσης αναφέρει πόση προκαταβολή απαιτείται επιπλέον του ενοικίου, για το τι μπορεί να χρησιμοποιηθεί η κατάθεση και το χρονικό πλαίσιο που ο ενοικιαστής μπορεί να περιμένει επιστροφή χρημάτων μετά τη μετακόμισή του. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την κατάθεση για να καλύψετε τυχόν απλήρωτα ενοίκια και να εκτελέσετε τις απαραίτητες επισκευές ή τον καθαρισμό που προκύπτει από περισσότερο από την κανονική χρήση. δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την εγγύηση του ενοικιαστή για να καλύψετε το κόστος της συνήθους φθοράς.
   • Κάπνισμα ή μη. Φροντίστε να δηλώσετε εάν ο ενοικιαστής μπορεί να καπνίσει στο σπίτι ή όχι.
   • Αριθμός ενοικιαστών ή επισκεπτών. Εάν υπάρχει όριο στον αριθμό των ενοικιαστών που μπορούν να ζήσουν στο σπίτι ή περιορισμός του αριθμού των επιτρεπόμενων επισκεπτών, να είστε σαφείς σχετικά με αυτό στη μίσθωση. Εάν νοικιάζετε μόνο δύο ενοικιαστές, δεν θέλετε να βρείτε τέσσερα ή έξι άτομα που ζουν στο σπίτι σας.
   • Πόση ειδοποίηση απαιτείται. Θα θέλετε η μίσθωση να αναφέρει πόσες εβδομάδες ή μήνες απαιτείται ειδοποίηση από τον μισθωτή πριν μετακομίσει ή πόση ειδοποίηση θα παράσχετε στον ενοικιαστή εάν θέλετε να επιστρέψετε στο σπίτι σας.
   • Συντήρηση και επισκευές. Είναι ευθύνη του μισθωτή να ειδοποιεί τον ιδιοκτήτη για τυχόν επισκευές. Ο ιδιοκτήτης, από την άλλη πλευρά, είναι υπεύθυνος για τη διατήρηση της ενοικίασης του ακινήτου σε κατοικήσιμη κατάσταση. Ο όρος "κατοικήσιμος" περιλαμβάνει τη διατήρηση του κτιρίου σε καλή κατάσταση, την παροχή επαρκών υπηρεσιών (θερμότητα, νερό, ηλεκτρικό ρεύμα) και τον καθαρισμό της μονάδας ενοικίασης μεταξύ διαφόρων ενοικιαστών. Γενικά, απαιτείται ειδοποίηση είκοσι τεσσάρων ή σαράντα οκτώ ωρών πριν από την είσοδο σε ενοικιαζόμενο ακίνητο, εκτός εάν κάνετε επισκευή έκτακτης ανάγκης. Και θυμηθείτε, οι επισκευές, συμπεριλαμβανομένης της βαφής, διόρθωσης διαρροής στέγης, και επιδιόρθωσης κατεστραμμένου δαπέδου κ.λπ. πληρούν τις προϋποθέσεις για έκπτωση φόρου, αρκεί να επαναφέρετε το ακίνητο ενοικίασης στην αρχική κατάσταση που ήταν πριν από την ανάγκη επισκευής!
   • Αλλαγές στο σχεδιασμό. Μπορεί ο ενοικιαστής να ζωγραφίσει ένα δωμάτιο ή να κρεμάσει κάποιο έργο τέχνης; Πόσο επιτρέπεται; Φροντίστε να συμπεριλάβετε λεπτομέρειες σχετικά με αυτό στη μίσθωση.
5. Λίστα ελέγχου μετακίνησης και μετακίνησης. Αυτό το σημαντικό βήμα παραβλέπεται συχνά. Περπατήστε στο σπίτι με τον ενοικιαστή όταν μετακινούνται. Σημειώστε τυχόν υπάρχουσες ζημιές στο σπίτι με συγκεκριμένες περιγραφές. Κάντε το ξανά πριν μετακινηθεί ο ενοικιαστής Η λίστα ελέγχου βοηθά στην τεκμηρίωση της κατάστασης των εγκαταστάσεων τη στιγμή που ο ενοικιαστής μετακινείται και ξανά όταν μετακομίζει. Αυτό βοηθά στην αποφυγή παρεξηγήσεων και ζητημάτων κατάθεσης ασφαλείας. Οι φωτογραφίες μπορούν επίσης να είναι χρήσιμες.
6. Ενημερώστε τους γείτονές σας. Εάν νοικιάζετε ένα σπίτι που ήταν η μακροχρόνια κατοικία σας, φροντίστε να ενημερώσετε τους γείτονές σας. Ανεξάρτητα από τη διάρκεια της μίσθωσης, οι γείτονες μπορεί να μπερδευτούν όταν βλέπουν τους ξένους να χρησιμοποιούν το γκαράζ σας, οπότε στείλτε μια επιστολή ή πραγματοποιήστε τηλεφωνική κλήση για να αποφύγετε τυχόν προβλήματα. Σκεφτείτε επίσης να έχετε κατά νου τους γείτονές σας κατά τη διάρκεια της διαδικασίας ελέγχου του ενοικιαστή. Εάν σκοπεύετε να μείνετε σε αυτήν την κατοικία αργότερα, ίσως θέλετε οι γείτονές σας να συναντηθούν με τους ενοικιαστές.
7. Εξωση. Κανένας ιδιοκτήτης δεν θέλει να πιστέψει ότι θα χρειαστεί να εκδιώξει έναν ενοικιαστή μια μέρα και κανένας ενοικιαστής δεν θέλει ποτέ να εκδιωχθεί από το σπίτι που νοικιάζουν! Ελπίζουμε να αποτρέψετε τυχόν αιτίες εκδίωξης κάνοντας έναν κατάλληλο έλεγχο πίστωσης και έλεγχο ενοικιαστή. Είναι καλύτερο για τα δύο μέρη να έχουν κάποια γνώση σχετικά με τα δικαιώματά τους κατά τη διάρκεια μιας διαδικασίας εκδίωξης. Η έξωση είναι μια νομική διαδικασία που χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη για τον τερματισμό μιας συμφωνίας μίσθωσης. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εκδιώξει έναν μισθωτή εάν ένας μισθωτής αθετήσει τις υποχρεώσεις σε οποιοδήποτε στοιχείο που αναφέρεται στην αρχική σύμβαση μίσθωσης. Παραδείγματα προεπιλογής περιλαμβάνουν έναν ενοικιαστή που δεν πληρώνει εγκαίρως το ενοίκιο (συχνά για μερικούς μήνες), έναν ενοικιαστή που ασκεί παράνομες ή εγκληματικές δραστηριότητες στην ιδιοκτησία ενοικίασης ή έναν ενοικιαστή που στεγάζει μη εξουσιοδοτημένα άτομα στο σπίτι. Ένας ιδιοκτήτης πρέπει να παρέχει γραπτή ειδοποίηση στον ενοικιαστή που δηλώνει την προεπιλογή και, σε ορισμένες πολιτείες, ο ενοικιαστής πρέπει να απαντήσει γραπτώς εξηγώντας πώς θα διορθώσει την προεπιλογή. Μετά από αυτό, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ξεκινήσει μια πιο επίσημη διαδικασία εκδίωξης.

   Συχνά υπάρχουν προγραμματισμένες δικαστικές ακροάσεις για έξωση. Άλλες φορές, ενδέχεται να υπάρχει λόγος να εμπλακούν οι αξιωματούχοι επιβολής του νόμου για την απομάκρυνση (εκδίωξη) ενοικιαστών από την ενοικίαση. Οι εξώσεις δεν είναι ποτέ ευχάριστες και αποφεύγονται καλύτερα όταν είναι δυνατόν. Ορισμένες πόλεις ή πολιτείες έχουν χρησιμοποιήσει τη χρήση της διαμεσολάβησης αντί να συνδέσουν τα δικαστήρια για να διευθετήσουν ζητήματα ιδιοκτητών και μισθωτών, όπως εξώσεις. Είναι καλύτερο να λάβετε γραπτώς όλες τις συμφωνίες και να ελέγξετε το ιστορικό ενοικιαστών και / ή ιδιοκτητών πριν υπογράψετε μια μίσθωση, προκειμένου να αποφύγετε να χρειαστεί ποτέ να περάσετε από μια διαδικασία εκδίωξης.

8. Νομοθεσία μισθωτών και ιδιοκτητών. Και τέλος, βεβαιωθείτε ότι έχετε ερευνήσει τις πράξεις ενοικιαστών ιδιοκτητών στην πολιτεία ή την πόλη σας πριν νοικιάσετε το σπίτι σας, ώστε να γνωρίζετε ποια είναι τα δικαιώματά σας ως ιδιοκτήτης και ποια δικαιώματα έχει ο ενοικιαστής στην πολιτεία σας. Κάντε ένα σημείο για να ενημερωθείτε για τον (ομοσπονδιακό) νόμο περί στέγασης (FHA). Αυτός ο νόμος προστατεύει τους ενοικιαστές περιορίζοντας τους ιδιοκτήτες από διακρίσεις βάσει φυλής, θρησκείας, οικογενειακής κατάστασης, ηλικίας, εθνοτικής καταγωγής και εθνικής καταγωγής κατά τη διαδικασία ελέγχου του ενοικιαστή. Ο νόμος απαιτεί επίσης από τους ιδιοκτήτες να ενοικιάσουν ένα ακίνητο για να « κάνουν λογικές τροποποιήσεις προσβασιμότητας » για άτομα με ειδικές ανάγκες ή ηλικιωμένους μισθωτές.

   Ορισμένοι πολιτειακοί και τοπικοί νόμοι περί στέγασης και ιδιοκτητών προχωρούν ακόμη περισσότερο, απαγορεύοντας τις διακρίσεις κατά τη διάρκεια του ελέγχου των ενοικιαστών βάσει της οικογενειακής κατάστασης (εάν ο ενοικιαστής είναι άγαμος, παντρεμένος, άγαμος και ζει μαζί, διαζευγμένος ή μόνος) ή σεξουαλικού προσανατολισμού. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τον νόμο πριν εμπλακείτε σε αυτήν την πτυχή της ακίνητης περιουσίας. Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι που θα νοικιάσετε πληροί όλους τους ομοσπονδιακούς, πολιτειακούς και τοπικούς κτιριακούς κωδικούς.

Τώρα ξέρετε πώς να νοικιάσετε το σπίτι σας. Να θυμάστε ότι εάν δεν αισθάνεστε άνετα να κάνετε τον έλεγχο ενοικιαστών μόνοι σας, μπορείτε να ζητήσετε βοήθεια από έναν πράκτορα ενοικίασης. Θα σας βοηθήσουν να επεξεργαστείτε έναν πιστωτικό έλεγχο, να διαβάσετε τους νόμους ιδιοκτητών και άλλες πληροφορίες σχετικά με την υπογραφή μίσθωσης και την ενοικίαση σπιτιού. Καλή τύχη να βρείτε έναν αξιόπιστο υποψήφιο ενοικίασης και να κάνετε το σπίτι σας ενοικίαση.