Πώς να μετατρέψετε ένα δεύτερο σπίτι σε κλασματική κατοικία;

Η κλασματική ιδιοκτησία συνέχισε να διαφοροποιείται από τον ξάδελφό της (μερίδιο χρόνου). Μερικά άτομα με δεύτερη κατοικία στις πιο επιθυμητές τοποθεσίες με ρώτησαν πώς να κάνω το σπίτι τους ως κλασματική κατοικία. Φαντάστηκα να βάλω ένα "πώς να" έξω εκεί και να απαντήσω σε πολλές από τις συχνές ερωτήσεις.

1. Αποφασίζοντας πώς θέλετε να δομήσετε το ακίνητο. Οι δύο πιο δημοφιλείς επιλογές είναι οι συμφωνίες και οι περιορισμοί λειτουργίας LLC.
   • Λειτουργικές συμβάσεις LLC. Μπορείτε να πάρετε μια ιδιοκτησία και να την έχετε τίτλο ή πράξη σε μια LLC ή άλλη οντότητα. Αυτή η οντότητα μπορεί να δώσει κυριότητα σε μετοχές ή τόκους. Έχετε επίσης έναν ωραίο καθαρό τρόπο να δηλώσετε τους κανόνες και τους κανονισμούς που θα ακολουθήσουν οι ιδιοκτήτες. Το μειονέκτημα σε αυτό είναι η χρηματοδότηση. Είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί μια τράπεζα που ενδιαφέρεται να χρηματοδοτήσει κάτι όταν προσφέρετε μετοχές μιας LLC ή άλλης οντότητας ως ασφάλεια. Ένα άλλο μειονέκτημα είναι η μεταπώληση. Θα είναι πολύ πιο δύσκολο να καθοριστεί αξία και να πωληθούν μετοχές ή συμφέροντα σε μια οντότητα σε σύγκριση με έναν τίτλο ή πράξη με περιορισμούς.
   • Περιορισμοί σε τίτλο ή πράξη. Υπάρχουν μερικοί δικηγόροι που έχουν κάνει πολύ καλή δουλειά θέτοντας περιορισμούς σε έναν τίτλο ή πράξη. Αυτά τείνουν να μοιάζουν πολύ με έγγραφα συγκυριαρχίας. Δείχνουν ξεκάθαρα τους κανόνες και τις διαδικασίες στις οποίες θα λειτουργούν οι ιδιοκτήτες. Στη συνέχεια καταγράφονται στα αρχεία της κομητείας. Ένα από τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα είναι η χρηματοδότηση των ατομικών συμφερόντων στην ιδιοκτησία. Αρκετές τράπεζες θα δανείσουν πραγματικά εξειδικευμένα άτομα χρήματα χρησιμοποιώντας την κλασματική ιδιοκτησία ως εγγύηση. Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι η μεταπώληση. Θα είναι πολύ πιο εύκολο να πουλήσετε τίτλους ή δικαιώματα με περιορισμούς μέσω ενός κτηματομεσίτη στην τοπική περιοχή των ακινήτων. Λόγω της διαθέσιμης χρηματοδότησης, αυτό θα βοηθήσει επίσης στην απόκτηση μιας πραγματικής αγοραίας αξίας του ακινήτου σας
2. Βεβαιωθείτε ότι έχετε τη δυνατότητα να πουλήσετε το ακίνητό σας ως κλασματικό. Η ιδιοκτησία σας δεν μπορεί να έχει περιορισμούς - είτε ανήκουν σε υποδιαίρεση, κοινότητα ή συγκυριαρχία - που απαγορεύει την κλασματική ιδιοκτησία.
3. Αποφασίστε εάν πρόκειται να προσπαθήσετε να πουλήσετε όλα τα κλάσματα ταυτόχρονα και κλείσιμο ή εάν πρόκειται να τα πουλήσετε μεμονωμένα. Σε έναν τέλειο κόσμο, θα μπορούσατε να διαθέσετε στην αγορά το ακίνητό σας ως κλασματική κατοικία ιδιοκτησίας και να έχετε όλοι τους κλασματικούς αγοραστές να συνάψουν σύμβαση και να κλείσουν ταυτόχρονα. Στον πραγματικό κόσμο, οι πιθανότητες να βρείτε περισσότερους από έναν κλασματικούς ιδιοκτήτες για σύμβαση και κλείσιμο την ίδια ημέρα είναι μικρές. Πιθανότατα θα πουλήσετε τα κλάσματα ξεχωριστά. Υπάρχουν πολλά αλιεύματα σε αυτό. Το πρώτο είναι ότι μόλις πουλήσετε ένα κλάσμα στον πρώτο κλασματικό αγοραστή, είστε παντρεμένοι με τους κλασματικούς περιορισμούς ιδιοκτησίας. Σε περίπτωση που δεν μπορείτε να βρείτε άλλους αγοραστές, εξακολουθείτε να είστε υποχρεωμένοι με όλους τους περιορισμούς ή / και τους κανόνες σύμβασης λειτουργίας που έχετε θέσει όταν κλείσατε με τον κλασματικό αγοραστή ιδιοκτησίας.Το δεύτερο ποσό είναι το υπάρχον δάνειο σας στο κατάλυμα.

   

4. Χειριστείτε τα υπάρχοντα δάνεια στην ιδιοκτησία. Εάν έχετε ένα υπάρχον δάνειο στο ακίνητο, θα πρέπει να εξοφλήσετε το δάνειο εντελώς κατά το πρώτο κλασματικό κλείσιμο. Υπάρχουν διαθέσιμες λύσεις για όσους από εσάς οφείλετε περισσότερα από αυτά που θα σας πληρώνονταν από τον πρώτο κλασματικό αγοραστή. Την ημέρα κλεισίματος, μπορείτε να αντικαταστήσετε το υπάρχον δάνειο με ένα εμπορικό δάνειο που θα έχει ρήτρα μερικής αποδέσμευσης. Αυτή η ρήτρα σάς επιτρέπει να πουλάτε σε άλλους κλασματικούς ιδιοκτήτες και να επιστρέφετε το δάνειο σε κομμάτια καθώς κλείνετε με άλλους αγοραστές. Το επιτόκιο θα είναι λίγο υψηλότερο, αλλά θα εξυπηρετήσει τον σκοπό του. Εμπορικά δάνεια θα έχει διαφορετικές απαιτήσεις από τις παραδοσιακές υποθήκες σας σε ακίνητα. Συνήθως απαιτείται να έχετε τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια στο ακίνητο και να διαπραγματευτείτε μια σαφή διαδρομή για να εφαρμόσετε τα περισσότερα από τα έσοδα κλεισίματος στην αρχή του δανείου καθώς κλείνετε επιπλέον κλασματικούς ιδιοκτήτες έως ότου το δάνειο εξοφληθεί πλήρως.
   Εάν οφείλετε 90 - 100% σε υποθήκη, έχετε λιγότερη από καλή πίστωση ή είστε ανάποδα στο ακίνητο, είναι πολύ απίθανο να είστε σε θέση να πληροίτε τις προϋποθέσεις ή να βρείτε ένα εμπορικό δάνειο για να σας βοηθήσουμε στην κλασματοποίηση του ακινήτου σας.
5. Αγορά και πώληση του ακινήτου σας. Αν και μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας, είναι συνήθως καλύτερο να βρείτε έναν εξουσιοδοτημένο κτηματομεσίτη με σημαντική γνώση της κλασματικής ιδιοκτησίας και της εμπειρίας. Αυτό θα σας εξοικονομήσει πολύ χρόνο και πονοκεφάλους κατά τη διαδικασία πώλησης των κλασμάτων.
6. Παρέχετε κλασματική διαχείριση και προγραμματισμό ιδιοκτησίας. Πιθανότατα θα πρέπει να βρείτε μια εταιρεία διαχείρισης για τη διαχείριση του ακινήτου. Σε τελική ανάλυση, ο στόχος σας ήταν πιθανότατα να κάνετε το δεύτερο σπίτι σας μια πραγματική απόδραση παρά το μέρος που πηγαίνετε για να διορθώσετε όλα τα πράγματα που δεν έχετε κάνει στις τελευταίες διακοπές σας. Η Fractional Ownership Group έχει μια κεντρική διαδικτυακή τοποθεσία όπου όλοι οι ιδιοκτήτες μπορούν να προγραμματίσουν χρόνο στο κατάλυμα, να προβάλουν λογαριασμούς και λογιστικά, να ανοίξουν εισιτήρια για πράγματα που πρέπει να γίνουν και να κάνουν αναφορά σε συνήθεις ερωτήσεις.